La oferta de departamentos en CABA se achica: en casi un siglo, la superficie mediana se redujo un 55% y las cocheras ya casi no vienen incluidas en el precio

La oferta de departamentos en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires experimentó en casi un siglo una transformación estructural que combina menos metros cuadrados, menos ambientes y una creciente separación entre el precio publicado y el valor de la cochera, según un relevamiento de 53.424 avisos activos elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai y ordenado por año de construcción. El estudio, que tomó anuncios de departamentos y PH en comercialización, describe cómo fueron cambiando las características de las viviendas porteñas entre las décadas de 1930 y 2020, y permite comparar generaciones edilicias en una misma ciudad.

Menos metros, menos ambientes

Vamos a los números. La superficie cubierta mediana de los departamentos construidos desde 2020 se ubica en 46 metros cuadrados, mientras que la de aquellos edificados en la década de 1930 alcanza los 102 metros cuadrados. La brecha es de 56 metros cuadrados, equivalente a una reducción del 55% en la mediana. A la par, la cantidad mediana de ambientes pasó de cuatro a dos. En paralelo, la composición por tamaño muestra un avance marcado de las unidades pequeñas: los monoambientes representan el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9% entre los de los años 30. Las propiedades de al menos 100 metros cuadrados recorrieron el camino inverso: su participación descendió del 53,2% al 9,4%.

Cocheras: cambian las reglas del precio publicado

La diferencia en el tratamiento de las cocheras modifica de manera directa qué incluye el precio publicado en los avisos. Entre las unidades edificadas de 2010 a 2014, el 41,4% de los avisos las incorporaba al valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación bajó al 13,9%. Al mismo tiempo, los avisos que las ofrecen como opcional o las comercializan por separado pasaron del 2% al 14%. En otras palabras, la cochera dejó de ser un componente habitual en el valor de venta y se transformó en un ítem cada vez más negociado al margen del anuncio principal.

Lectura temporal: una etapa intermedia de expansión y un nuevo retroceso

El informe ubica la principal transformación en la cantidad de ambientes, aunque la relación entre superficie y ambientes se mantuvo en una banda de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente durante el período analizado. Tras una etapa en la que las construcciones de las décadas de 1970 a 2000 alcanzaron medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados, la superficie cubierta mediana volvió a retroceder desde 2010. Así, la década de 2020 consolida una tendencia hacia unidades más reducidas, en un proceso que se extiende a lo largo de casi un siglo, con un pico intermedio de mayor tamaño en la segunda mitad del siglo XX.

Las diferencias entre barrios

Las variaciones no se distribuyen de manera uniforme en el mapa porteño. Al comparar viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, Recoleta pasó de una superficie cubierta mediana de 90 metros cuadrados a 45, una baja del 50%. Monserrat registró una reducción del 41% y Palermo, del 40%. En el otro extremo, los descensos más bajos se observaron en barrios con fuerte presencia de vivienda familiar: Villa Devoto mostró una caída del 6%, Villa del Parque del 8,5% y Villa Urquiza del 9,6%. De este modo, la reducción de metros cuadrados en la oferta nueva resulta mucho más pronunciada en las zonas donde primaban los departamentos de mayor tamaño, mientras que en los barrios de casas y PH la magnitud del cambio es sensiblemente menor.

En conjunto, la información reunida por Mirando.ai describe una oferta de departamentos porteños que, en casi un siglo, redujo su tamaño, simplificó su distribución interna y separó componentes antes incluidos en el precio, como la cochera, sin que hasta el momento se conozcan declaraciones públicas de voceros del mercado inmobiliario sobre las causas específicas de estos cambios en la composición de la oferta publicada.