La vendimia de créditos hipotecarios vuelve a la vidriera con una regla clara: la cuota inicial no puede superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar. Bajo ese parámetro, un préstamo equivalente a 80.000 dólares a 25 años, con una tasa de UVA más 7%, arroja una primera cuota de 865.098 pesos y exige que el hogar demuestre ingresos mensuales por al menos 3.460.391 pesos, según la simulación oficial difundida junto con el lanzamiento del programa.

Cómo se llega al ejemplo de los USD 80.000

El cálculo parte de una propiedad valuada en 106.667 dólares. El crédito financia hasta el 75% de ese valor, es decir 120.920.000 pesos o alrededor de 80.000 dólares al tipo de cambio oficial. El 25% restante debe aportarlo el comprador con ahorros propios; la simulación no contempla ese tramo ni los gastos de escrituración e ingreso, que corren por cuenta del solicitante.

Como el capital está expresado en UVA, el monto en pesos de cada cuota se actualiza todos los meses conforme a la evolución del índice. La primera cuota, de 865.098 pesos, no permanece estable: el mismo número de UVA que se paga al inicio se traduce, con el correr de los años, en un peso de poder adquisitivo decreciente. Esa es la característica central del esquema y, a la vez, su principal riesgo.

Las condiciones que fija el programa

• Tasa máxima: UVA + 7,50% nominal anual.
• Plazo mínimo de devolución: 15 años; el ejemplo oficial se extiende a 25.
• Monto máximo por crédito: 150.000 UVA.
• Destino: compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.
• Capacidad de pago: la cuota no puede exceder el 25% del ingreso neto del hogar.

De dónde salen los fondos

El dinero proviene de plazos fijos licitados entre bancos con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES, en montos de 200.000 millones de pesos por subasta, con un tope del 20% por entidad. Los depósitos se constituyen en UVA con tasas mínimas de UVA + 2,50% a un año y UVA + 4,50% a cinco años. Una vez recibidos, los bancos disponen de 90 días corridos para volcarlos efectivamente a créditos hipotecarios.

En el plano más concreto, la aritmética muestra que una pareja en la que cada integrante percibe alrededor de 1.730.000 pesos netos mensuales podría calificar para un préstamo de 80.000 dólares. El ingreso acumulado del hogar (3.460.391 pesos) cubre cuatro veces la cuota inicial, justo en el umbral del 25% que exige la normativa. Quien gane en forma unipersonal deberá demostrar, por sí solo, esos 3,4 millones de bolsillo.

“Quien evalúe acceder a un crédito de estas características debe tener presente que el monto inicial de la cuota es apenas una foto del primer mes: el índice UVA se encarga de empujarlo hacia arriba mientras el salario real intenta seguirlo.”Ernesto Aramayo, Vitivinicultura