El precio de venta de una propiedad dejó de ser el único número relevante a la hora de planificar una operación inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires, porque al acuerdo entre las partes todavía se le suman comisiones, honorarios profesionales y tributos que permanecen vigentes. La novedad es que las ventas ocasionales del patrimonio personal quedaron liberadas del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y del impuesto cedular, dos figuras que hasta hace poco engrosaban el presupuesto de quien decidía desprenderse de un bien raíces.

De acuerdo con la explicación del desarrollador y CEO de Spazios, Santiago Tapiola, la quita alcanza a las personas físicas que venden en forma esporádica, incluso cuando se trata de una segunda vivienda destinada a inversión. El beneficio tiene un tope preciso: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan alcanzadas por el régimen general del Impuesto a las Ganancias, como ocurre con las desarrolladoras que construyen y venden como parte de su giro comercial.

Qué tributos dejaron de cobrarse

• ITI: gravaba con un 1,5% el precio de venta de los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018 y fue eliminado a mediados de 2024. En una operación de US$100.000 representaba US$1.500.
• Impuesto cedular: regía para los inmuebles comprados desde 2018 con una alícuota del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. La exención cubre las ventas ocasionales de personas físicas.

Qué costos siguen vigentes en una compraventa

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4% del precio de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: intervienen en la escrituración y forman parte del gasto de cierre.
• Impuesto de Sellos: en CABA la alícuota general es del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que Tapiola ubicó en aproximadamente $220.000.000. Cuando se supera ese tope, el tributo alcanza únicamente al excedente.
• Gastos del crédito hipotecario: si la compra se financia con hipoteca pueden sumarse la tasación, los seguros obligatorios y cargos administrativos de la entidad bancaria.

Tapiola describió que el esquema bonaerense difiere del porteño: en la provincia de Buenos Aires la alícuota del Impuesto de Sellos ronda el 2% y, según su explicación, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Esa diferencia vuelve a poner sobre la mesa que la ubicación y el valor de la propiedad modifican de manera directa los gastos finales de la operación.

En ese escenario, planificar una compraventa requiere revisar cada uno de los componentes que se mantienen en pie. La quita del ITI y del impuesto cedular mejora el resultado para el vendedor ocasional, pero las comisiones, los honorarios del escribano, el Impuesto de Sellos y, eventualmente, los costos del financiamiento hipotecario siguen formando parte del cálculo. Conocer qué conceptos sobreviven a la reforma se volvió, entonces, tan importante como negociar el precio.