El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto su menor incremento mensual del año, con una suba del 1,5% en los contratos, cifra que se ubicó por debajo de la inflación estimada para ese mismo período, según los datos difundidos por el portal inmobiliario Zonaprop. El dato marca un punto de inflexión en la dinámica de precios del sector, luego de meses en los que los alquileres venían acompañando o superando el ritmo de la inflación general.

Vamos a los números. En lo que va de 2026, los alquileres acumularon un incremento del 19,2%, frente a una inflación estimada del 21,5% para el mismo período, lo que equivale a una baja real del 2,3% en el poder de compra de los inquilinos. En la comparación interanual, sin embargo, la suba llega al 29,9%, un guarismo que sigue reflejando el arrastre de los fuertes ajustes registrados en los meses previos. La brecha entre la variación anual y la acumulada en el año deja en evidencia el proceso de desaceleración que atraviesa el segmento.

Valores promedio según tipo de unidad

• Monoambiente: 771.871 pesos mensuales.
• Dos ambientes: 886.527 pesos mensuales.
• Tres ambientes: 1.196.413 pesos mensuales.

Las diferencias entre barrios, en cifras

La dispersión de precios entre los distintos barrios de la Ciudad es considerable. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de 1.252.366 pesos mensuales, seguido por Núñez (995.838 pesos) y Palermo (990.748 pesos). En el extremo opuesto, el barrio de Lugano ofrece el precio más bajo, con 654.776 pesos por mes, mientras que Nueva Pompeya (700.324 pesos) y Parque Avellaneda (720.780 pesos) completan el podio de las zonas más accesibles.

En lo que respecta a la variación interanual, los barrios que más subieron fueron Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). En contraste, los que menos incrementaron sus precios en los últimos doce meses son Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%), una muestra de que la dinámica de ajustes varía notablemente según la zona. La comparación con el promedio de la Ciudad, que se ubicó en 29,9%, permite dimensionar las diferencias internas del mercado porteño.

Oferta en expansión y panorama para inversores

La oferta de departamentos disponibles para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto, de acuerdo con el relevamiento de Zonaprop. En la actualidad, el volumen de unidades ofrecidas es 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de quiebre se produjo en enero de 2024, cuando la oferta se disparó 62% en un único mes, en gran parte como consecuencia de los cambios normativos que afectaron al sector.

Para los propietarios que evalúan la conveniencia de poner un inmueble en alquiler, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual. A ese ritmo, recuperar el valor de compra de una propiedad insume 17,6 años de alquiler, un plazo que resulta 9,2% más corto que el registrado hace un año. Lugano lidera el ranking de rentabilidad con un 9,8% anual, mientras que Puerto Madero, en el otro extremo, rinde apenas 3,2%, una diferencia que refleja el peso relativo de los valores de compra entre las distintas zonas de la Ciudad.

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, lo que representa un 9% más que en el mismo mes del año anterior. No obstante, solo el 16% de esas operaciones contó con financiamiento hipotecario, una participación cinco puntos inferior a la verificada en junio de 2025, lo que pone de relieve la persistente retracción del crédito en el mercado inmobiliario porteño.